宅地造成工事/土地・建物買取/不動産仲介業務
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土地購入の流れ


step1買付証明書(購入申込書、買付申込書等)を提出

良い土地に出会えたら、売主に対し「購入したい」という意思表示を買付証明書(購入申込書、買付申込書等)という書面で提出します。
買付証明書(購入申込書、買付申込書等)には購入希望金額や契約、引渡しの時期などの条件を記入して申込みをします。
購入希望金額は、あくまでも、購入希望金額なので、売値を下回る金額を提示することができます。

仲介の場合、仲介人は買付証明書をもとに売主又は売主の仲介人と売買価格、引渡し時期などについて交渉をします。

また、買付証明書には、法的な拘束力はなく、あくまでも買主の購入意思を明確にするためのもので、売買契約ではありません。
購入予定物件の予約をしたことにしか過ぎませんので、相手側から断られる場合もあるし、逆に購入の意思がなくなった場合には撤回することもできます。
撤回したからといって一般的にはペナルティは発生しません。

最終的に買付証明書が受理されれば、物件購入権利を得る事ができます。

また買付証明書が受理されれば、買付申込者が購入予定の物件を押さえることが出来ます。
「よく商談中です」というのはこのことです。
複数に買付が入る場合は1番手2番手と交渉の順番を決める場合があります。

買付証明書が受理されない例として、購入希望金額が少ない場合や、引渡し条件(契約時期や引渡し時期など)に折り合いがつかない場合などです。

step2住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する場合、この時点のなるべく早い時期に金融機関(民間)に融資の事前審査の申込みをします。

一般個人には基本的に土地融資は受けられない事になっていますが、自己所有の住宅を建てることを前提に、土地にも先行融資というかたちで住宅ローンが使えます。
この場合、土地融資実行の日から12ヶ月以内に建てる建物も、共同担保として差し入れることになります。
事前審査には建てる予定の建物図面及び見積書(出来れば、工事請負契約書、建築確認済書も)が必要になります。
そして、土地と建物両方の担保評価をします。

土地と建物を別々にしてローンを組むと、土地はローンを組むことができたのに、後で建物の住宅ローンは審査がアウトになってしまう危険性があるため、 土地と建物を一緒にして住宅ローンを一本化することが多いようです。
ただし、土地と建物を一緒に住宅ローンを組むと、かなりタイトなスケジュールとなるので注意が必要です

step3重要事項説明

売買契約に先立ち、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう法律上義務づけられています。
この書面を「重要事項説明書」といい、その説明は宅地建物取引主任者の資格を有するものが行います。

「重要事項」とは、不動産売買にあたり宅建業者が買主に説明しなければならない事項をいいます。

登記簿記載の事項
都市計画法・建築基準法等の制限
代金授受の方法
契約解除
上記に関する事項などがあります。

「重要事項説明書」に記載される内容は、用語も内容も難しいことが多いので、事前に確認する必要があります。

事前に重要事項説明書のコピーを入手し、隅々までよく読み、内容を理解しておけば、重要事項説明の時にスムーズにすすむでしょう。
次に代表的なチェックポイントを記載していますが、疑問点がでてきましたら、納得できるまで宅地建物取引主任者に質問しましょう。

重要事項説明のチェックポイント
●取引の態様
取引の形態によって、仲介手数料の有無が異なります。
1.仲介の場合は支払う。
2.販売会社=売主の場合は支払わなくて良い。
3.販売会社=売主の代理の場合は条件によって支払う。

●登記事項証明書に記載された事項
□表題部
登記事項証明書に記載された土地面積が実測面積と異なることがあります。登記事項証明書には 150m2と記載されていても実際に測量してみたら 145m2しかないといった事例です。
通常は、実測面積にm2単価をかけた価格で売買されますが、登記事項証明書上の面積にm2単価をかけた価格で売買することもあります。
いずれの取扱いになるのかは契約書に明記されているはずですので、事前に確認しておきましょう。

step4不動産売買契約

土地売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので注意が必要です。
そのため土地売買契約書の中身が大変重要になります。
特に特記事項(業者との取り決め)がある場合、きちんと全て記載されているか確認しましょう。
この時点で、口約束か土地売買契約書に記載されている取り決めかが分かれます。

ローンが通らなかったら契約を白紙にもどすローン特約や、 「売りに出している物件が○月○日までに売れなければ、この契約は白紙解約となる」買い替え特約など が記載されているか確認しましょう。

売買契約書のチェックポイント
売買契約書には、重要事項説明書と同じ記載事項が多くあります。
これらについては、重要事項説明書と照合し、違いがないかよくチェックしましょう。
他の事項については、以下を参考に確認しましょう。
売買契約書に署名・押印したら後戻りはできません。
契約書をよく読んで内容を十分理解した上で署名・押印しましょう。
契約時には、手付金(土地代の10%程度)を支払います。

□売買面積
登記簿面積と実測面積が違う場合に、どちらの面積で売買価格を算出するのかを定めます。登記簿面積で算出した場合、後日、実測面積が確定した時点で差額精算する方法をとるか、とらないかが記載されます。

□境界
隣地や道路との境界が確定してない場合は、境界確認書などで明らかにします。いつまでに、どのような方法で境界を確定させるかを記載します。

□代金の支払時期、支払方法
代金をいつまでにどのような方法で支払うか記載します。支払時期は、○月上旬や○月頃という曖昧な表示ではなく、○月○日とはっきり記載してもらいましょう。
代金は、契約締結のときに手付金を支払い、残代金は引渡しと同時に支払うのが一般的です。 手付金については、残代金支払い時に売買代金に充当され、契約を解除できる期限とその際に手付金を買い主に返還するなど、手付金の取り決めを記載します。


□引渡し時期 売り主が、物件をいつまでに引渡しをするかを記載します。引渡しがいつになるのか確認しましょう。

□所有権移転登記
所有権移転登記の申請時期、登録免許税や登記手続き費用の負担について記載します。登記に係る費用について、売主か買主のどちらが負担するか確認しましょう。

□抵当権などの登記の抹消
物件に、抵当権、根抵当権など第三者の権利が存在するときは、所有権移転時までに、これらの権利が抹消されることを記載しておく必要があります。

□公租公課等の負担
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の登記名義人に課税されるため、年の途中で物件を取得した場合に負担をどうするのかを取り決め、記載します。

□宅地建物取引主任者の記名・押印
宅地建物取引業法上、売買契約書には宅地建物取引主任者が記名・押印することになっていますので、確認しましょう。


【土地売買契約に必要なもの】
手付金(売買価格の1割が目安です)
実印
仲介手数料の半金
収入印紙代(売買金額によって額面が異なります)
本人確認資料(運転免許証など)

step5引渡し

土地の引渡しは、土地代の残金やその他の費用の支払いと同時に所有権移転登記の申請を行うことで完了します。
引渡しまでに確認しておくこと、用意しておく書類や費用などの引渡しに関する注意点を確認しましょう。

引渡しまでに確認すること
契約書に「引渡しのときまでに」「代金全額の受領までに」「所有権移転のときまでに」と書かれた条件について、取り決めどおり実行されているか確認しましょう。
例えば、引渡しのときまでに隣地との境界を明示する、抵当権等の担保権を抹消すると書かれている場合は、実行されているかどうかを確認する必要があります。

引渡し当日までに用意しておくもの
土地代の残金
所有権移転登記費用(登録免許税、登記手続き費用) 固定資産税、都市計画税などの精算金
仲介手数料の残金
印鑑
住民票
※土地代金を住宅ローンで支払う場合は、さらにこちらが必要です。
融資事務手数料
保証料
火災保険料
団体信用生命保険料
抵当権設定のた
めの司法書士報酬
印鑑証明書 通帳

引渡し当日
引渡し当日は、残金の支払い、登記手続きに必要な書類への署名や押印をします。
手続きが終わったら、引渡し確認書を受け取ります。
引渡し確認書は、引渡を完了したことを確認するものです。
建物の引渡し時には鍵を受け取りますが、土地の場合は引渡し確認書を受け取ることになります。
自分名義となった土地の権利証は、引渡し後に司法書士により登記所に申請した後に発行されますので、後日受け取ることになります。

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